【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2014年不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)受到九合一選舉影響甚深，政府使出最有效管控房市的兩大手段：查稅及限貸，加上利空消息不斷，截至9月為止，全臺(tái)買賣移轉(zhuǎn)件數(shù)24.1萬(wàn)棟，預(yù)估全年交易量為32-33萬(wàn)棟，為2003年SARS以來(lái)的新低紀(jì)錄！
 
然而，根據(jù)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)企研室觀察，目前臺(tái)灣游資仍然充沛、長(zhǎng)期低利率，且遺贈(zèng)稅調(diào)降10％後，資金流入房市，就臺(tái)灣房市長(zhǎng)期觀察下來(lái)，選舉畢竟是非經(jīng)濟(jì)因素，只會(huì)短暫干擾房市，民眾仍有自住、置產(chǎn)、投資和節(jié)稅需求，預(yù)計(jì)選舉過(guò)後、利空出盡，房市交易仍然回歸民眾購(gòu)屋基本需求面。
 
趨勢(shì)一、選舉凍房市　炒作投資客全面縮手
 
精華區(qū)房?jī)r(jià)一去不回頭，「高房?jī)r(jià)」成為2014年民眾心中十大民怨之首，九合一選舉、總統(tǒng)大選接力上陣，政府管控房市交易查稅更不手軟，從年初的豪宅稅、囤屋稅及房地合一稅制修法，亦步亦趨地調(diào)控房市，使得投資客不敢冒然進(jìn)場(chǎng)，也讓有自住需求的購(gòu)屋族觀望、買賣雙方對(duì)於價(jià)格認(rèn)定分歧，造成房市交易急凍！
 
然而依照往年選舉經(jīng)驗(yàn)，候選人喊出的打房政策在選後由於諸多現(xiàn)實(shí)因素導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)而不了了之，房市交易仍回歸基本需求面為考量。全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理石吉平指出，自住客從第三季末起已因成家自住實(shí)質(zhì)需求紛紛進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋，預(yù)期從2014年年底至2015年上半年遞延性買盤大舉釋出，屆時(shí)房市交易量將隨之放大。
 
趨勢(shì)二、房地合一稅　輕稅簡(jiǎn)政
 
房地合一稅隨著財(cái)政部一點(diǎn)一滴地釋出消息，稅改方向也越來(lái)越明朗，目前確定稅改方案朝著與所得稅分離課稅、有獲利才課稅的方向修改，且持有自用住宅滿5年、總價(jià)3000萬(wàn)元以下者可享有免稅優(yōu)惠，對(duì)於自住族而言是一大利多，然而2016年房地合一上路後，只打到交易量的奢侈稅也將隨之以停徵方式退場(chǎng)，市況可望回穩(wěn)。
 
但目前房地合一稅改方向所提出的「總價(jià)3000萬(wàn)元以下者可享有免稅優(yōu)惠」，也可能導(dǎo)致受到打壓的資金往外流竄，石吉平分析，政府對(duì)於房市的管制，反而將熱錢趕往非管制區(qū)及低總價(jià)小宅尋找出路，以及尚未被納入管制範(fàn)圍的農(nóng)地，因只要取得農(nóng)地農(nóng)用證明，移轉(zhuǎn)於自然人時(shí)不需繳納土地增值稅，像是宜蘭、花蓮及臺(tái)東地區(qū)已是投資客獵地新天堂，買賣農(nóng)地成為全民運(yùn)動(dòng)。
 
趨勢(shì)三、銀行晴天送傘　雨天收傘
 
中央銀行總裁彭淮南6月底宣布擴(kuò)大信用管制區(qū)及調(diào)降豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，且緊縮第二戶以上貸款成數(shù)，加上銀行認(rèn)為房市極可能進(jìn)入調(diào)整周期而看跌房?jī)r(jià)，因此「晴天送傘、雨天收傘」態(tài)勢(shì)更加顯著。
 
全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)企研室主任張瀞勻認(rèn)為，銀行緊縮銀根使得投資客資金周轉(zhuǎn)壓力急速拉高，下半年幾乎全面退場(chǎng)，2015年房市走向仍要看銀行政策如何變動(dòng)，目前自住首購(gòu)族房貸約可貸七至八成，而第二屋以上因銀行對(duì)標(biāo)的物鑑估價(jià)保守導(dǎo)致實(shí)際可貸款成數(shù)僅五至六成，況且金管會(huì)又下令，2015年起3年內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)放款準(zhǔn)備金須從1％提高到1.5％，放款成本大幅提升，未來(lái)非首購(gòu)的房貸審核，鑑估價(jià)及放款成數(shù)趨嚴(yán)，建議買方申請(qǐng)房貸時(shí)，第一要件是平日維持良好的個(gè)人信用，找熟悉的往來(lái)銀行申貸，再來(lái)才是擔(dān)保品(房屋)本身的條件。
 
趨勢(shì)四、游資無(wú)處走　錢進(jìn)海外成趨勢(shì)
 
然而政府利用管控政策、縮銀根掐緊房市，使得2014年不動(dòng)產(chǎn)交易呈現(xiàn)低迷，但另一方面臺(tái)灣缺乏多元投資管道、游資仍多及利率偏低，民眾仍有投資需求，因此熱錢流進(jìn)海外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已成趨勢(shì)，尤其是鄰近的日本因文化相近、申奧成功及安倍三支箭射出，成功抬升經(jīng)濟(jì)復(fù)甦活絡(luò)，股市房市都回溫，跨國(guó)置產(chǎn)對(duì)於投資置產(chǎn)族而言極具吸引力。建議國(guó)人投資海外不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除了考量高租金投報(bào)及增值空間，仍應(yīng)選擇政經(jīng)穩(wěn)定、法令健全的民主成熟國(guó)家為宜，並注意匯率變化，且以閒置資金為佳，以免在有資金變現(xiàn)需求時(shí)，卻因匯率而產(chǎn)生差損！
 
趨勢(shì)五、選後烏雲(yún)散盡　低總價(jià)小宅稱王
 
如前言，選戰(zhàn)過(guò)後，房市交易回歸基本需求面，仍由自住換屋族支撐買盤，石吉平指出，2015年低總價(jià)小宅將保有基本盤，且建商和代銷公司也會(huì)為求加快去化速度，推案坪數(shù)以中小坪數(shù)為主，不僅符合現(xiàn)代人小家庭住宅需求，入手門檻也較低。
 
而2015年7月還有一項(xiàng)關(guān)鍵政策「容積獎(jiǎng)勵(lì)限縮」上路，預(yù)估上半年建商搶照熱潮不退，供給量只會(huì)多不會(huì)少，但在眾案齊發(fā)之下，房?jī)r(jià)不分區(qū)域齊漲的現(xiàn)象已經(jīng)過(guò)去了，交易量將呈現(xiàn)個(gè)案表現(xiàn)，肯用心、有品質(zhì)、品牌口碑的建商將創(chuàng)下銷售佳績(jī)！
 
趨勢(shì)六、止?jié)q量縮　總統(tǒng)大選考驗(yàn)房市
 
而臺(tái)灣房市每逢選舉總會(huì)造成市場(chǎng)波瀾，2014年1-9月全臺(tái)買賣移轉(zhuǎn)量年減率已達(dá)12％，在11月九合一選舉落幕後，預(yù)估2014年全年度買賣移轉(zhuǎn)量將達(dá)32-33萬(wàn)棟，但2016年3月還有總統(tǒng)大選，在這段期間內(nèi)，臺(tái)灣房市冷熱交替現(xiàn)象更加顯著。
 
全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，2015年上半年將呈現(xiàn)止?jié)q量增，選後遞延性買盤將全面出籠，但此時(shí)唯有適度讓利的建商和賣方才能縮短去化天數(shù)，且房地合一即將在後年上路，也增加賣方提前出脫的意願(yuàn)，交易量將放大；而2015年下半年至2016年總統(tǒng)大選前，因政局混沌不明加上農(nóng)曆新年因素，購(gòu)屋族抱持觀望態(tài)度，預(yù)估將呈現(xiàn)價(jià)平量縮的現(xiàn)象；總統(tǒng)大選後，還有研議多時(shí)的房地合一稅上路，未來(lái)經(jīng)由租稅轉(zhuǎn)嫁，賣方將調(diào)高售價(jià)，購(gòu)屋族負(fù)擔(dān)加重，呈現(xiàn)價(jià)漲量縮的態(tài)勢(shì)。